Méthodes de calcul

Plusieurs méthodes de calcul existent pour déterminer la plus juste valeur recherchée.

D’une manière générale, il existe 2 grandes familles de méthodes, à savoir les méthodes comparatives (pour lesquelles la cohérence repose sur une étude soignée du marché) et les méthodes financières (qui sont basées sur le revenu réel ou théorique généré par le bien immobilier).

Nous utilisons systématiquement de 2 à 4 méthodes reconnues par la Charte de l’expertise.

Voici les méthodes les plus courantes :

Méthode par capitalisation

Cette méthode consiste à déterminer la valeur du bâtiment en considération de sa valeur locative et d’un taux de capitalisation. Nous déterminons ce taux qui mesure les critères d’emplacement, de qualité de construction et de fluidité du marché.

Méthode du discounted cash-flow

Cette méthode détermine la valeur vénale du bâtiment en fonction des revenus bruts et des charges générés dans une période de projection future. La période d’analyse est fixée en fonction de la qualité du bâtiment et de son emplacement. C’est l’actualisation des revenus nets projetés sur cette période d’analyse qui détermine la première composante de la valeur retenue, la seconde étant l’actualisation de la valeur capitalisée du bâtiment in fine.

Méthode comparative bâti-terrain intégré

Cette méthode consiste à déterminer la valeur de l’ensemble immobilier par comparaison à d’autres biens ayant des caractéristiques approchantes et dont seules les surfaces des constructions sont retenues. La surface du terrain est intégrée et n’est donc pas influente dans l’analyse.

Méthode comparative par sol + construction

La méthode comparative par sol plus construction consiste en la détermination d’une part de la valeur du terrain en considération de son aménagement, et d’autre part de la valeur des constructions existantes compte tenu de leur vétusté. Il est ensuite appliqué un coefficient d’environnement entre la valeur technique (prix du terrain + prix du bâti) et la valeur vénale.

D’autres méthodes telles que la méthode dite « hôtelière classique » ou encore la méthode du bilan promoteur peuvent être utilisées.

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